Consultório Técnico

RESPOSTA FISCAL:

Nos termos do nº 5 do artº 10º do Código do IRS são excluídos da tributação as mais valias provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas cumulativamente, as seguintes condições:

a) - o valor da realização, ou seja, o valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel que alienou, seja reinvestido:

1º-Na aquisição da propriedade de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino;

2º-Na aquisição de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, exclusivamente com o mesmo destino.

3º-Ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel já existente no património do sujeito passivo, exclusivamente com o mesmo destino.

b) -que o reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores, contados da data da venda.

c)-que o sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando na declaração de rendimentos, anexo G respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir.

e) - O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão.

Ora, uma vez concluído o prévio esclarecimento sobre o enquadramento tributário da tributação em sede de IRS, relativo às mais valias imobiliárias e ao respetivo reinvestimento, importa dizer que a situação que estamos a apreciar, diz respeito à prevista na supramencionada, alínea b) do nº 5 do artigo 10º do CIRS.

Assim sendo, da leitura do ponto 2 do esclarecimento solicitado, infere-se que o contribuinte adquiriu em abril de 2024, um prédio em regime de propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de arrendamento em separado, sendo seu propósito afetar uma das partes à sua habitação própria e permanente e destinar a outra ao arrendamento.

A este respeito saliente-se, que nos termos do nº 3 do artigo 12º do Código do IMI, cada andar ou parte de prédio suscetível de utilização independente é considerado separadamente na inscrição matricial, a qual discrimina também, o respetivo valor patrimonial tributário, pelo que as matrizes dos prédios urbanos em regime de propriedade total, indicam separadamente o valor patrimonial tributário de cada uma das unidades suscetíveis de utilização independente que os compõem. Deste modo, através da consulta à caderneta predial, sabemos qual o VPT atribuído à parte do prédio que vai servir de HPP, e o VPT da parte que vai ser objeto de arrendamento.

Aqui chegados, somos de opinião que será de aceitar aquela aquisição, como sendo reinvestimento referido no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, desde que a venda da atual habitação própria e permanente ocorra nos 24 meses anteriores, ao mês de abril de 2024.

Estamos então, perante um reinvestimento parcial, em que a exclusão de tributação da mais valia apurada, é proporcional ao valor de realização reinvestido, correspondente à parte do prédio que vai constituir a sua habitação própria e permanente.

Dito isto, o valor que deve ser colocado no Quadro 5 A campo 5007 - valor de realização reinvestido nos 24 meses anteriores (sem recurso ao crédito) do anexo G da declaração modelo 3, obtém-se com a aplicação da seguinte regra de três simples:

"O valor total de aquisição da moradia, está para o valor patrimonial tributário total da mesma, assim como X, está para o valor patrimonial tributário da parte que será destinada a HPP. Ou seja, X, corresponde ao valor de realização reinvestido.

Finalmente, resta apenas dizer que no caso de empréstimo para a aquisição da nova habitação, é desde há muito, entendimento da Autoridade Tributária e dos Tribunais Fiscais, que o valor do empréstimo para custear a aquisição, não é considerado como reinvestimento, ou seja, apenas é aceite, a diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor do empréstimo bancário obtido para tal aquisição, confirmando-se assim, o seu entendimento.